【相続税】アパートの相続税評価額の計算は空室率が大切

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貸家建付地は相続税対策の一種

 土地を更地で持っているより、アパート等を建てたほうが相続税の評価額が抑えられます。
 何もない土地の上にアパート等を建て、「貸家建付地」とする人が増えています。
 余談ですが、このことによりアパートの「空室率」を上げている一因であると考えられます。

貸家建付地の価額の算出式

 相続税を計算する上での評価額が、更地よりも「貸家建付地」が有利だというのがその根拠です。
 貸家建付地の価額の算出式は以下です。

 自用地としての価額➖自用地としての価額✖️借地権割合✖️借家権割合✖️賃貸割合

※借地権割合と借家権割合は国税庁ホームページ「路線価図・評価倍率表」で確認できます。

 例えば自用地としての価額が2億円、借地権割合80%、借家権割合40%、賃貸割合100%(満室)の場合と、賃貸割合50%(半分空室)の場合を比べてみましょう。

満室の場合

 2億円➖2億円✖️80%✖️40%✖️100%=1億3600万円

半分空室の場合

 2億円➖2億円✖️80%✖️40%✖️50%=1億6800万円

 半分しか賃貸している人がいなければ、価額は3200万円も高くなってしまいます。

賃貸割合

 賃貸割合は、その家屋の各部屋の床面積を元に算出します。
 つまり空室が多いほど賃貸割合が大きくなり、評価価額から引くことのできる金額が減り、結果、相続税の計算の際の評価額が上がってしまうことになります。

空室判定

 空室の判定は、課税期間中に1か月程度以上の空きがあれば「空室」と判断される可能性が高いです。
 ただし契約を交わしたうえでの空室(事情があって引っ越しが遅れている、留学、等)の場合は、その部屋に住んでいなくても空室とはみなされません。

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